品川区庁舎跡地活用 事業概要書 令和７年度 目次 １ 対象敷地の概要 ２ 上位・関連計画 ３ 周辺状況 ４ 庁舎跡地活用に関する区民ニーズ ５ 事業スケジュール ※公表にあたって、関係機関との協議により、一部内容を加工しております。 １ 対象敷地の概要 (１) 対象敷地の範囲 品川区役所現庁舎 建築年 本庁舎、議会棟、第三庁舎　昭和４３年 第二庁舎　平成６年 建物階数 本庁舎　地上８階 議会棟　地上６階 第三庁舎　地上６階 第二庁舎　地上８階 建物構造 本庁舎　RC造 議会棟　RC造 第三庁舎　RC造 第二庁舎　RC造 敷地面積　約１３，４８４u 延べ面積 本庁舎、議会棟、第三庁舎　２９,４８１u 第二庁舎　１３,６２０u 【対象敷地の範囲の図】 ※今回の調査では、しながわ中央公園は含まれません (２) 用途地域等の指定状況 第二庁舎側敷地 ■用途地域：準工業地域 ・容積率：２００％ ・建蔽率：６０％ ・日影規制：指定なし ■高度地区：指定なし ■準防火地域 本庁舎、議会棟、第三庁舎側敷地 ■用途地域：商業地域 ・容積率：５００％ ・建蔽率：８０％ ・日影規制：指定なし ■高度地区：指定なし ■防火地域 新庁舎敷地 ■用途地域：第一種住居地域 ・容積率：２００％ ・建蔽率：６０％ ・日影規制：指定なし ■高度地区：指定なし ■防火地域 【用途地域等の指定状況の図】 (３)地区計画と区画整理事業 広町二丁目土地区画整理事業 （令和３年１１月品川区決定, 個人施行(ＵＲ都市機構)） ●面積：約６．１ｈａ ●事業期間：令和４年度〜令和１５年度（予定） ●公共施設として、道路や北側駅前広場を整備 ●宅地を整備 広町地区地区計画 令和３年１１月東京都決定 令和６年１２月地区計画の変更 再開発等促進区を定める地区計画 ●面積：約７．１ｈａ ●主要な公共施設 ・道路 区画道路1号 幅員16m〜19m 区画道路2号 幅員16m〜17m 北側駅前広場 約3,100u ・その他の公共空地 広場1号 約4,600u 駅前歩行者広場1号 約1,000u 駅前歩行者広場2号 約3,400u 歩行者専用通路1号 幅員6m〜17m 歩行者専用通路2号 幅員5m 歩行者専用通路4号 幅員5m 歩行者専用通路7号 幅員4m ●地区施設 …広場、歩行者専用 通路、歩道状空地 ●Ａ−１地区・ Ａ−２地区・ Ｂ−１地区 …建築物の容積率、 高さ、壁面の位置 などのルール 【地区計画と区画整理事業の図】 詳細は品川区ホームページ地区計画を参照願います。 (４) 敷地の状況 ・広町区画整理事業における各区画は下記のとおり ・B-2およびB-3街区は新設道路に面するほか、一部りんかい線の区分地上権が設定されている （詳細は「１（６）りんかい線の区分地上権」参照） 【敷地の区画状況を示した図】 (５) 広町地区の高低差 ※主な地点の高さであり、今後事業の進捗により変更となる可能性があります。 ・広町地区は敷地は周辺地区と高低差があるため、バリアフリーとなる歩行者動線(歩行者専用通路１号（仮称)) 　を新庁舎３階レベルで整備する。 ・歩行者専用通路１号は大井町駅から新庁舎、将来的にはしながわ中央公園方面へ接続予定である。 ・補助163号線の地盤高が高いため、B-2,B-3街区への動線を考慮する必要がある。 【主な地点の高さ関係を示した図】 (６)建築物に伴う制約条件 ・B-2、B-3街区の地下にはりんかい線のトンネルが 通っているため、主に下記条件が適用される １）鉄道構造物に係る工作物の載荷重条件は下表のとおりとする ２）鉄道構造物保護層以下では掘削や土地の形質変更はできない ３）鉄道構造物の維持や保全、列車運行に支障が生じないよう、 近接施工協議を実施する 【りんかい線による制約範囲を示した平面図】 (７) 周辺工事の状況 現庁舎解体後に予定する関連事業は下記のとおり ◆関連事業 @区画道路１号の整備 ・補助163号線へ接道するため、 区画道路１号線を延伸（橋梁構造） A補助163号線（都市計画道路）の拡幅 B下水道管の接続 ・土地区画整理事業に伴うインフラ整備 ◆留意点 〇B-2とB-3で引渡し時期が異なる B-2 ・区画道路１号整備時の影響範囲内となる B-3 ・区画道路１号整備時に一部作業ヤードとして使用 ・北側において関連工事を実施 【周辺工事と各地区の引渡しまでの想定スケジュールを示した図】 【第二庁舎（B-3）北側用地を示した図】 ２ 上位・関連計画 (１) 上位・関連計画の一覧 ・上位計画 @東京都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針【東京都令和3年3月改定】 A品川区まちづくりマスタープラン【品川区令和5年3月改定】 B大井町-大崎都市軸整備計画【品川区平成23年5月策定】 C大井町駅周辺地区まちづくり構想【品川区平成23年6月策定】 D大井町駅周辺地域まちづくり方針【品川区令和2年11月策定】 ・その他関連計画及び開発状況 E東京都における都市計画道路の整備方針（第四次事業化計画）【東京都平成28年3月策定】 F新庁舎整備基本計画【品川区令和5年1月策定】 G新庁舎整備の進捗状況 H品川区地域防災計画【品川区令和6年度修正】 I品川区公共施設等総合計画【品川区令和6年4月改定】 J大井町駅周辺広町地区開発【JR東日本】 (２)−@ 東京都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針【東京都 令和3年3月改定】 ○大井町＝「活力とにぎわいの拠点」 道路等の基盤整備、土地利用転換や再開発・共同化が進み、業務、商業、宿泊、文化、交流、 公共公益など地域の魅力を高める機能が高度に集積し、広域交通アクセスの利便性を生かした 区部中心部を補完する業務機能と区の中心核としての複合都市機能を備えた活力とにぎわいの 拠点を形成 【中核的な拠点等のイメージの図】 出典：東京都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針【令和3年3月改定】 (２)−A 品川区まちづくりマスタープラン【品川区令和5年3月改定】 ○大井町駅周辺＝「都市活性化拠点」 ・区の中心核として業務・商業の拠点性を備え、文化的な生活のステージとして、人々が集い、楽しく安全に暮らす拠点の形成 ―区庁舎再編を契機とした生活サービス・交流・公共公益機能・文化芸術機能等の都市機能集積を誘導 ―街区単位の建物共同化や土地利用転換による機能更新 ―商業・業務・居住・宿泊・飲食等の機能集積による多様性とにぎわいのあるまちづくりの展開 【将来都市構造を示した図】 出典：品川区まちづくりマスタープラン【令和5年3月改定】 (２)−B 大井町-大崎都市軸整備計画【品川区平成23年5月策定】 ○基本的な考え方 ・機能や特性の異なる２つの都市活性化拠点（大井町駅周辺・大崎駅周辺）の都市機能を連携する 　まちの骨格軸と連携拠点の整備をすすめ都市軸の形成を図る。 ○しながわ中央公園周辺＝「大井町連携拠点」 ―しながわ中央公園の再整備等も視野に入れた共同化および高度利用を検討し、区民生活の拠点となる 　住宅・商業・教育・文化・健康・福祉等の複合市街地を形成する。 ―しながわ中央公園を中心に連続する広場・オープンスペースを確保 ―ゆったりとした開放感と緑陰に包まれた様々な人々の活動を支える空間を創出 【大井町-大崎都市軸を示した図】 出典：大井町-大崎都市軸整備計画【平成23年5月策定】 (２)−C 大井町駅周辺地区まちづくり構想【品川区平成23年6月策定】 ○まちの将来像 「楽しく暮らし、気軽に訪れることができる芸術・文化・生活のステージ」 ○まちづくりの方向性 ―まちに人を呼び込み滞在性を高める、文化・交流・アミューズメント・魅力ある商業機能の導入 ―再開発事業などによる街区単位の建物共同化や土地利用転換による機能更新 ―豊富な公共交通網と集約型の都市構造を生かし、自動車に頼らない歩行者中心のまちづくり ―開発にあわせた公園・緑地・広場の創出、官民一体となったポケットパーク等の整備 【まちの将来像とまちづくりの方向性を示した図】 出典：大井町周辺地区まちづくり構想【平成23年6月策定】 (２)−D 大井町駅周辺地域まちづくり方針【品川区令和2年11月策定】 ○土地利用方針（現庁舎跡地＝「行政機能・にぎわい集積ゾーン」） ・区民サービスの向上に資する区庁舎再編により、生活サービス・公共公益機能・文化芸術機能等を集積させ、 　区民活動を活性化し、交流促進による賑わいを創出する。 ○広町地区整備方針（土地利用） ・区民サービスの向上に資する行政機能や賑わい機能、文化芸術機能等を集積させ、シビックコアを形成するとともに、 　広場と連携した災害対策機能等の強化を図る。 【広町地区整備方針を示した図】 出典：大井町駅周辺地域まちづくり方針【令和2年11月策定】 (２)−E 東京都における都市計画道路の整備方針（第四次事業化計画）【東京都平成28年3月策定】 ○補助163号線＝「優先整備路線」 ・庁舎跡地西側の補助163号線は、今後10年（平成28年度から令和7年度まで）で優先的に整備すべき路線 　（＝優先整備路線）に選定されている。 【品川区周辺の優先整備路線位置図】 出典：東京都における都市計画道路の整備方針（第四次事業化計画）【平成28年3月策定】 (２)−F 新庁舎整備基本計画【品川区令和5年1月策定】 ○防災 ・帰宅困難者一時滞在施設、災害対応従事者の休憩・宿泊場所、協定先や支援団体の車両駐車スペースとするなど 　の後方支援機能といった災害対応機能については、庁舎跡地周辺の一体的なまちづくりにおいて別途検討します。 ○財源計画 ・庁舎跡地の一体的なまちづくりによる区民負担軽減の方策や、整備内容に応じた補助金の活用も積極的に検討します。 【新庁舎整備に係る基本理念と基本方針を示した図】 (２)−G 新庁舎整備の進捗状況　品川区ホームページ総合庁舎整備実施設計概要より抜粋 【広場のイメージ図、周辺配置計画を示した図】 【新庁舎整備の事業スケジュール(※令和７年５月時点)を示した図】 (２)−H 品川区地域防災計画【品川区令和6年度修正】 ○品川区役所一帯＝「広域避難場所」 ・現庁舎を含む品川区役所一帯は広域避難場所に指定されている。 広域避難場所名称　品川区役所一帯 区域面積（平方メートル）　85,728平方メートル 避難有効面積（平方メートル）　25,833平方メートル 地区割り当て　町丁数　５ 大井１丁目、 大井２丁目 西品川１丁目の一部 広町２丁目 二葉１丁目 避難計画人口（人）　21,286人 1人当たり避難者　有効面積　1.21平方メートル 最遠距離（キロメートル）　0.6キロメートル 【品川区防災地図】 出典：品川区防災地図【令和5年2月作成】 (２)−I 品川区公共施設等総合計画【品川区令和6年4月改定】 ○全体方針 ・財政負担を考慮しながらも、必要な施設は整備 ・施設の必要性や存在意義をゼロベースで検証 ・施設需要に合わせた弾力的な使用・運用及び転用等を検討 ・公設民営、民設民営をはじめ施設の民間への移行を検討 ・PPP/PFI を含め民間活力の活用を幅広く検討 ○区民アンケート調査 ・「品川区公共施設等総合計画」の策定にあたり、区で２年に１度実施している世論調査において 　「公共施設について」という項目を設けて、アンケート調査を実施（平成28年） 。 ・民間事業者の活用については、「民間活力を積極的に活用したほうがよい」が58.0％と最も高い。 【民間事業者の活用についてのグラフ】 (２)−J 大井町駅周辺地区開発【ＪＲ東日本】 全体イメージおよび広場等を示した図 （ＪＲ東日本プレスリリース資料より） スケジュール ・令和７年度末開業（予定） ３ 周辺状況 (１) 人口動向 ○品川区の人口動向 ・総人口は令和33年（2051年）ごろまで増加傾向が続く。 ・老年人口（65歳以上）は令和42年（2060年）まで一貫して増加する見込み。 【年齢3区分別人口の予測を示したグラフ】 出典：品川区総合実施計画【令和7年4月策定】 (２) 駅周辺の機能集積 ○駅周辺の機能集積 ・大井町は、乗降客数が同程度の大崎や五反田と比べて商業の拠点性が高い。 【商業床と駅乗降客数を示したグラフ】 出典：品川区まちづくりマスタープラン【令和5年3月改定】 (３) 最寄り駅の乗降車人員 ○大井町駅(JR、東急大井町線、りんかい線)と下神明駅(東急大井町線)の1日平均乗降車人員の推移 ・大井町駅の乗降客数はコロナ禍から回復傾向にある。特に定期外の利用が増加しており、 　今後、広町地区の開発により更なる増加が見込める。 ・下神明駅は平成25年度以降、乗車人員は増加傾向で、定期・定期外利用がほぼ同程度である。 【大井町駅の1日平均乗降者人員の推移を示したグラフ】 【下神明駅の1日平均乗降者人員の推移を示したグラフ】 出典：第55回〜第75回東京都統計年鑑より作成 (４) 施設立地状況 ○品川区の主な芸術・文化関連施設 ・区の北部には民間施設が多いが、その他の地域は公共施設が中心で、大井町駅周辺（500m圏）には品川区民ギャラリー、 　きゅりあん、しながわ防災体験館が立地している。 【品川区の主な芸術・文化関連施設を示した図】 ○品川区の主なスポーツ関連施設 ・大井町駅周辺（500m圏）では、しながわ中央公園に屋外スポーツ施設がある他、プール等を備えたスポーツクラブが 　立地している。 【品川区の主なスポーツ関連施設を示した図】 ○品川区の主な福祉関連施設 ・大井町駅周辺（500m圏）には保健所や在宅介護支援センターが立地している。 【品川区の主な福祉関連施設を示した図】 ○品川区の主な教育関連施設（学校等） ・大井町駅周辺（500m圏）には浅間台小学校、青稜中学校・高校、品川エトワール女子高校等が立地しており、 　区全体では南西部に学校等が多い。 【品川区の主な教育関連施設（学校等）を示した図】 ４ 庁舎跡地活用に関する区民ニーズ　品川区ホームページ庁舎跡地等活用検討委員会ページより抜粋 □令和５年度から令和６年度にかけて、「品川区庁舎跡地等活用検討委員会」において、 　庁舎跡地等の活用に関する検討報告書を取りまとめ 　【検討委員会の進め方を示した図】 □２つの視点で庁舎跡地の活用に関する考え方を整理 １．活用によって何を叶えたいか⇒ ５つの「活用テーマ」 ２．活用にあたって何に留意するか⇒ ６つの「活用にあたっての重視する視点」 【５つの「活用テーマ」を示した図】 【６つの「活用にあたって重視する視点」を示した図】 ５ 事業スケジュール ・令和11年度以降の現庁舎解体を見据え、跡地活用検討を進める ・計画策定にあたり、段階的に活用検討を行い、区民ニーズと財政負担の軽減を実現することとする 庁舎跡地等活用検討 令和７年度　事業手法の方向性検討 令和８〜９年度　「(仮称)庁舎跡地活用プラン」策定 （事業手法や誘導する機能、都市計画などの土地活用の具体的な方向性を示すもの） 令和１０年度　都市計画変更（歩行者ネットワークや開発諸制度など地区計画に関する内容） 令和１１年度　事業者募集、選定