変更素案説明会（第1回説明会）　平成29年8月 開催

変更案説明会（第2回説明会）　平成29年11月 開催

　　　　　・資料3 不燃化特区パンフレット【平成29年度版】（PDF,1.6MB） 

　　　　　・資料4 不燃化助成パンフレット【平成29年度版】（PDF,2.0MB） 

戸越公園区間北側（戸越・豊町地区）　

（1）説明会の周知方法について

Ｑ．本日の説明会の周知範囲を教えてほしい。（第1回説明会） 
Ａ．地区計画区域内の土地の所有者または抵当権者、建物の所有者、区域内の居住者を対象として周知しております。

Ｑ．再開発事業の計画地は地区計画区域の端になるため、地区計画区域外でも近隣の住民には説明会の周知をしてほしい。 （第1回説明会）
Ａ．次回の説明会ではご意見を踏まえて範囲を再考し、周知させていただきます。

Ｑ．複数の都市計画の決定や変更があるので、1つの説明会にまとめるのではなく、別々に行うべきではないか。（第2回説明会）
Ａ．地区整備計画のB地区内に都市計画道路沿道、D地区内に戸越公園駅前がそれぞれ含まれており、関連する都市計画のため、一緒の説明会の中で説明させていただきました。

Ｑ．住民の意見を十分反映させるため、都市計画審議会の前に、説明会だけでなく、公聴会を開いてほしい。（第2回説明会）
Ａ．今回の都市計画変更の手続きにおいて、説明会を2回開催しております。また、都市計画案に対する意見書もお受けいたします。そして、都市計画審議会では、いただいた意見についても報告させていただき、審議することになります。

（2）都市計画全般について

Ｑ．今回の計画は決定されたものなのか。 （第1回説明会）
Ａ．素案の段階であり、未だ決定されたものではありません。スケジュールとしまして、もう1回説明会を開催し、その後説明会等で寄せられた皆様のご意見とともに都市計画審議会に諮り、決定する流れになります。 

Ｑ．都市計画が変更された場合、新しい制限はいつから適用されるのか。（第2回説明会）
Ａ．新しい基準は都市計画変更の告示日から適用となります。なお、告示にあたり、概ね1ヶ月間の周知期間を予定しています。

（3）高度利用地区・市街地再開発事業について

Ｑ．再開発事業の区域内の容積率が400%から650%に引き上げられるのか。（第1回説明会）
Ａ．高度利用地区の指定により容積率が引き上げられます。

Ｑ．再開発事業により建設される建物の階数と高さを教えてほしい。（第1回説明会）
Ａ．24階建て約90メートルの建築計画になっております。

Ｑ．再開発事業は補助29号線の整備を前提とした計画で、補助29号線が廃案となれば再開発もなくなるのか。（第1回説明会）
Ａ．再開発事業の区域に補助29号線の一部を含んでおりますので、整備を前提とした計画になっております。一方で、賑わいの創出や脆弱な基盤の解消という目的をもつ事業でもあるので、もし補助29号線の整備が廃案となったとしても、再開発事業の計画がなくなるというわけではありません。

Ｑ．容積率が緩和されるということだが、高さの制限についてはどのように考えているのか。（第1回説明会）
Ａ．高さを抑える規制としては、日影規制や斜線制限などがあります。今回の再開発事業においてもそれらの制限は有効であり、特別に緩和されるものではありません。

Ｑ．220戸の入居者がいるということだが、保育園や幼稚園、小学校等の需要増加への対策は行っているのか。（第1回説明会）
Ａ．再開発準備組合からは、建物の居住機能以外の部分は基本的に商業機能としての利用を考えているということで、建物内に保育施設等を設けることは難しいと聞いております。したがって、近隣の同種施設をを利用していただくことになりますが、区の保育課や教育委員会等とも情報共有させていただいておりますので、今後推移を見ながら対応していくことになります。

Ｑ．風害について、どのように検証しているのか。（第1回説明会）
Ａ．再開発準備組合がシミュレーションに拠り検証しています。それによると、一定程度の高木を配置することで、現在の風環境はほぼ維持されるという結果が得られています。

Ｑ．実際に建物が建った後に風害による被害が生じた場合、補償されるのか。（第2回説明会）
Ａ．建物計画に伴う風環境の変化を予測している段階であり、実際の被害が生じた際に補償するという考えは現在持ち合わせておりません。風環境による影響が出ないように、区としては再開発準備組合に指導してまいります。

Ｑ．再開発事業による電波障害対策について、テレビ神奈川も対象としてほしい。（第2回説明会）
Ａ．再開発準備組合と調整し、必要な措置を取りたいと考えております。 

Ｑ．再開発事業には、どれくらいの税金が投入されるのか。また、事業者はどれだけの利益を受けるのか。（第2回説明会）
Ａ．都市計画の決定手続きを進めている段階ですので、具体的な事業費等の算出がまだされておりません。ご質問いただいた件については、事業費等が算出され次第、ホームページ等でお知らせしてく予定です。 

Ｑ．再開発事業に関する経緯を教えてほしい。（第1回説明会）
Ａ．平成17年度に設立された当該地区の地元住民による勉強会が発端になります。その後、地権者が主体となって駅前のまちづくりについて検討を重ねてきました。戸越公園駅の駅前は、建物の老朽化が進んでいるほか、広場空間がない、みどりが少ないなどの課題があり、それらを解決しようとする地元住民の取組に対して区としても支援していきたいと考えており、再開発事業として都市計画に位置づける案をお示しさせていただきました。
Ｑ．再開発事業の内容は、これまで周辺住民に周知されていたのか。（第1回説明会）
Ａ．周辺住民に対しては、本地域には「戸越公園駅周辺まちづくり協議会」というまちづくりを考える住民組織があり、その協議会の中で話し合われてまいりました。また、平成29年6月に再開発準備組合による事業者説明会が行われておりますが、都市計画の案の説明会としては今回の説明会が初めての開催となります。 

（4）補助29号線沿道の都市計画変更について

Ｑ．都市計画道路の整備が進んでいないように見えるが、なぜ沿道の都市計画変更を先行するのか。（第2回説明会）
Ａ．区は、燃え広がらないまち・燃えないまちの実現に向けて早期に沿道の不燃化に取り組んでまいりたいと考えております。また、道路整備に伴う建替えも行われていく中で、木密地域の再生産を防ぐことも必要だと考えます。そのため、道路が完成してから誘導を始めるのではなく、道路整備の動きにあわせて進めております。

Ｑ．都市計画が変更された場合、すぐに建替えなければならないのか。（第2回説明会）
Ａ．都市計画変更による建替えの期限はありません。将来建替えを行う際に、新たな基準に適合するよう計画していただきます。

Ｑ．用途地域の変更に伴い騒音や振動の規制値が緩和され、近隣住民の間でトラブルが増えるのではないか。（第2回説明会）
Ａ．電話や区役所窓口にて騒音等の相談は受け付けていますが、近隣住民間のトラブルについては、トラブルが起きないよう注意して手厚くフォローしていきたいと考えております。

（5）駅の北側のまちづくりについて

Ｑ．戸越五丁目19番街区の東側の道路を4メートルから8メートルに拡幅する計画となっているが、計画範囲より北側の区間も同様に8メートルに拡幅する予定なのか。（第1回説明会）
Ａ．地域住民による勉強会では、拡幅する方向で検討していると聞いております。

Ｑ．戸越公園駅の北側についても再開発の可能性があるのか。（第1回説明会）
Ａ．具体的な計画はありませんが、地域住民による勉強会が開催されていると聞いております。

（6）地区計画に対する意見書の提出について

Ｑ．建物の賃貸者も意見書を提出できるか。（第1回説明会）
Ａ．提出いただけます。

Ｑ．9月に高度利用地区や用途地域の変更について反対する旨の意見書を提出したが、なぜ「地区計画原案の賛否に関する意見はありませんでした。」というまとめかたがされているのか。都市計画審議会の委員に対しても、反対意見がなかったと報告されてしまうのか。（第2回説明会）
Ａ．戸越五丁目19番地の高度利用地区の変更や、補助29号線沿道30メートルの用途地域等の変更については、地区計画の内容ではなく、それぞれ個別の都市計画のため、地区計画の賛否に関する意見はなかったというまとめかたをさせていただきました。意見書の内容についてこのまま都市計画審議会委員へ報告するわけではなく、地区計画以外の意見についても報告させていただきます。

（7）その他

Ｑ．鉄道立体化のスケジュールを教えてほしい。（第1回説明会）
Ａ．東京都と協議中ですが、具体的なスケジュールは未だ示されておりません。

Ｑ．補助29号線の道路構成（歩道、自転車道、植栽帯等）について知りたい。（第1回説明会）
Ａ．補助29号線は東京都が整備する事業になります。東京都都市整備局第一市街地整備事務所（TEL:03-3534-3430）にお問い合わせ願います。

西大井・東馬込区間

（1）変更内容について

Ｑ．敷地が30メートルのラインにまたがっている場合はどのような規制を受けるのか。（第1回説明会）
Ａ．用途地域や防火指定などの制度によって適用の仕方が異なりますので、個別にお問い合わせ願います。

Ｑ．第一種低層住居専用地域から第一種中高層住居専用地域に変更することで生じる不利益に対して補償はされるのか。（第1回説明会）
Ａ．補償はありません。

Ｑ．現在の建物に住み続けたい場合、建替えは強制されないのか。（第2回説明会）
Ａ．都市計画変更による建替えの期限はありません。将来建替えを行う際に、新たな基準に適合するよう計画していただくことになります。

Ｑ．新築する際には新しい都市計画の基準に従う必要があるが、リフォームの場合はどうなのか。（第2回説明会）
Ａ．リフォームの内容によって変わるため、個別に品川区役所建築課へご相談ください。

Ｑ．都市計画道路が完成していないのに、なぜ沿道の都市計画の変更を先行するのか。（第1回説明会） Ａ．区は、燃え広がらないまち・燃えないまちの実現に向けて早期に沿道の不燃化に取り組んでいきたいと考えております。また、道路整備に伴う建替えも行われていく中で、木密地域の再生産を防ぐこと必要と考えております。そのため、道路が完成してから誘導を始めるのではなく、道路整備の動きに合わせて進めております。

Ｑ．納得できずに一軒だけでも反対して残った場合どうなるのか。（第1回説明会）
Ａ．道路整備に関しては、東京都のほうで理解を得られるよう努力すると聞いております。沿道建物の不燃化に関しては、今の建物に住み続けたい場合はその思いを尊重することになります。

（2）延焼遮断帯について

Ｑ．一本の道路を通しただけでは延焼遮断帯にならないのではないか。（第1回説明会）
Ａ．道路だけでは不十分と考えたため、都市計画変更により沿道の不燃化を図ってまいります。

Ｑ．JRの線路や環状7号線、国道1号線などの近くにある既存の道路を活用して延焼遮断帯を形成することはできないのか。（第1回説明会）
Ａ．木密地域の解消という視点から効果を検証した上で、対象路線の選定が行われております。補助29号線は、木密地域解消に対する効果が大きいということで選定されました。

Ｑ．糸魚川の火災では100メートル以上離れていても飛び火によって延焼した事例があったと聞くが、それに対してはどのように考えているのか。（第1回説明会）
Ａ．飛び火による延焼の要因として、屋根などの耐火性能が不十分であったことが可能性として指摘されております。現在区内で建物を建築する際は、屋根なども一定以上の耐火性能が求められるため、完全とは言えませんが飛び火への対策は行われております。

（3）その他

Ｑ．本地区は木密地域ではないのではないか。（第1回説明会）
Ａ．木密地域は、一定区域の中の木造建物の棟数、広場や道路の有無など、複合的な条件により判定されたものになります。したがって、補助29号線の沿道でも木造住宅の密集度合には濃淡があり、沿道すべての街区で木造住宅が密集しているというわけではありません。一方で、本地区は、東京都が公表しています「地震に関する地域危険度測定調査」における災害時活動困難度を考慮した総合危険度ランクは3に指定されており、対策が必要な地域であると考えます。 

Ｑ．説明会の参加者が少ないので、変更内容を知らない対象住民が多くいるのではないか。（第2回説明会）
Ａ．説明会の開催案内には変更内容も記載しており、説明会に来られない方にも内容がわかるよう配慮しています。

Ｑ．不燃化特区の支援制度の期限はいつか。また、不燃化助成はいつから開始するのか。（第2回説明会）
Ａ．不燃化特区は平成32年度末までの支援制度となっています。また、不燃化助成は、今回の都市計画変更後の平成30年度からの開始を予定しており、概ね10年間の助成期間を考えております。

告示・施行日の周知

  平成29年8月　　　　　　　　　変更素案説明会（第1回説明会） 

  平成29年11月　　　　　　　　 変更案説明会（第2回説明会） 

  平成29年12月1日～15日　　　都市計画案の縦覧・意見書の受付

  平成29年12月26日　　　　　　品川区都市計画審議会

  平成30年2月上旬　　　　　　　東京都都市計画審議会

  平成30年3月上旬　　　　　　　都市計画変更の決定・告示・施行